还有一个故事，我最近看杜润生的回忆录。杜润生1950年在中南局工作，中南局做了一个调查，发现地富占土地的集中度大概是40%。更有意思的是他见了毛泽东，曾经当面跟毛泽东说过这个话。“主席，其实你说的百分之七八十，至少在中南局的调查中看到的不是，只有40%。”当时毛泽东的态度特别好，没有“龙颜大怒”，没有说你竟然质疑我的说法，而是说可能有各种各样不同的看法，就说过去了。但是杜润生曾经当着毛泽东的面质疑过百分之七八十的地富集中度，还是有些意思的。
盛洪：正好可以来做个对话了。华生这样一个表达，我觉得我们之间的分歧比想象要小得多，刚才华生也批评了海报上的措词。
这样就非常清楚的界定了讨论的范围，我们不讨论产权问题，用一句话概括讨论的是“土地用途管制问题”，我觉得这是核心。
你拥有这块地的产权，是否可以按照你的意愿随便去决定用途，我觉得这个是我跟华生的分歧。其实这就涉及到土地用途管制问题，这个问题相对来讲就比较复杂。我有这个权利，但是我用来做什么是要受到法律的制约、法律的限定，这是为什么呢？其实到目前为止有很多的理由，理由也有几个。我觉得最重要的理由在经济学上是叫做负外部性问题。大家不见得对这个词有什么理解。
我在我这块地盖房，改变房子的高度或颜色，会给邻居或社区带来一些不利的影响，这叫做负外部性，也很简单。正是因为负外部性问题，一个社会或政府会对怎么用这块土地做出限制。这样一种负外部性的理由强度多大？是否足以造成这个社会要立法禁止或限定在这块地上不能按照自己的意愿去使用土地呢？应该说有一定的理由。在我的房间里进行什么样的活动对邻居造成了非常大的影响，这就是负外部性。他们会对我的行为不满。还有把我的房子盖很高挡住了邻居的阳光，也会产生问题。还有做一些经营活动，比如说搞烧烤，结果烟飘到旁边了也会影响他人，这都是负外部性问题。
大家知道有一个非常经典的论文，就是科斯教授的《社会成本问题》，他讨论了大量的这个问题。但是解决方法是很有意思的：其实这件事情不需要政府来管的，邻居之间可以通过商量来解决这些问题。问题会不会强到由政府来管呢？我对这个保持开放的态度，也不说一定会由老百姓互相商量，甚至做一个一般的司法诉讼，因为司法诉讼不一定要有专门立法，我们到法院去按一般民事纠纷诉讼就可以解决。还是说政府非得要立法来限制呢？我保持开放或中立的态度。
但是我的倾向是什么呢？一般来讲在我看来，因为负外部性问题对用途进行管制的一些安排，一般来讲没有什么道理。其中有一个非常重要的方式叫做分区，就是在世界各国都有的分区，分区就是说你在这个区里面只能建这样的房子，而不能建那样的房子。这个分区的道理就跟我刚才讲的负外部性是一样的，这个区可能是工业，那个区是居民区。如果在居民的区域搞工厂会影响到别人。
这样一种限定或规定是否也可以由老百姓自己的行为来解决呢？我觉得是可以的，所以我认为并不一定要分区。涉及到分区很有意思，我看了一些教科书讲分区的起源。分区的起源其实是不那么光彩的。最早的分区是什么呢？是对犹太人的隔离。欧洲是有反犹传统的，那是欧洲一直的传统。欧洲基督教化以后，基督教本身对犹太人根深蒂固的歧视。在欧洲各个城市里都有犹太人的分区，被称作“隔都”，这是最早的分区。
有的作者举了美国的例子，美国最早的分区是什么？就是歧视华人的，但是没有直接歧视华人，而是规定在这个区域内不许有洗衣店，但是洗衣店是谁开的？就是华人开的。但是有没有好的分区呢？我持开放的态度，觉得也有好的分区。
对于用途管制，世界各国都是以城市为单位来做的。有作者做了分析，有些城市分区，有些城市不分区。做比较得出的结论是没有看出有什么区别，我对分区用途管制是持这样的态度。
还有一个用途管制，今天在中国讲的是耕地保护，这是一种用途管制。好像有一个更大的目标，就是所谓公共的目标，我们要保证粮食安全。假如我的一些耕地转变成城市用地的话，我们种粮食的地不就少了嘛，这样会不会影响到粮食整体的供给，这也是一个理由。
其实从总体来讲，在我看来这个理由是不能成立的。我们一般的主张是这样的，如果按照市场机理去配置土地的话，会比中国现在配置的土地要好。按照市场机理，市场机理的特点是什么？物以稀为贵。物以稀为贵是什么意思呢？土地越稀缺就越贵，什么地会稀缺呢？就是城市土地会稀缺，因为人聚集。城市土地为什么贵呢？大家要明白这个道理，一定是因为人口聚集。人口聚集会带来什么？会带来经济学讲的市场网格外部性。就是人聚集以后交易会多，我的收入就会多。任何经典的单中心城市是什么？中心是最高的，越往边上越低，从建筑上来讲是这样。中心人口密度最高，人口密度最高也是交易机会最多，带来的交易的收益越多，所以地价越高，这个逻辑是很简单的，其实是和密度有关。
如果是市场交易，物以稀为贵，人越聚集越贵，越不聚集越不贵。结果是什么呢？结果会促进中国城市的聚集，人口密度要比现在高，土地配置要比现在好，人们就会更节约地使用更稀缺的土地，就会少占土地，反而节约了城市用地。
还有一点，由于土地可以自由交易，农村存在的大量空村子，因为农民进城了但是土地是不能买卖、宅基地不能买卖就空在那儿，通过交易可以置换成耕地，反而会带来更多的土地。我根本不认为市场制度下耕地是不够的，即使不够也没有关系，绝对不用通过用途管制来解决。比如说农民在城市附近，然后这个地要是变成了一栋房子肯定会收入更多。但是政府说了为了保障粮食安全不能变成楼，只能是耕地。但是这会造成一个结果，就是这个人的潜在收入没有了，对于他也是一种损害。怎么办呢？如果我能给你一个补偿，使你失去的收益得到补偿，你肯定不会变成城市用地，还会继续去种粮食。如果真想我们去保护耕地的话，必须要采取这种方法，就是要补贴耕地，而不是限制他把耕地转换成城市用地。这样是以损害土地所有者的利益来保护耕地提供粮食的安全。
大家就会问一个问题了，粮食安全是不是全国人民的公共物品？如果是的话再问一个问题，为什么由我这个农民承担全国人民的公共粮食安全的责任？这个逻辑很简单。而且农民是全国人民中低收入阶层，为什么用低收入者的损失来保护全国人民的粮食安全？结果就是既然保护粮食安全，也没有关系，你要给我钱让我来选择是否继续种粮食。
对于这个用途管制，我基本上是否定的态度。
我们讨论问题的标准，不是哪国有这样的现象就是标准。当然我在美国也住过，现在也请一些美国的专家讨论土地问题。我承认这一点，美国的管制越来越多，其实有好的一面，也有坏的一面。我经常是有点不胜其烦，怎么有这么多管制，这也可能是美国的一个错误。我首先不认为这是一个标准，可以说这是一个现实。为什么这样？肯定有很多原因，比如刚才华生教授说的“亚马逊那点绿地都管”，这个话我理解成经济学的话就是说，对于外部性的理解太强了。人的任何一个行为都有所谓外部性，外部性就是对别人的影响。比如一个女孩穿得漂亮一点也是有外部性的，但是我们一般不要把外部性讲的过于普遍和过于有影响，这样人就没有办法动了。一个人动一下就会影响另外一个人，这样就没法弄，也就不自由了，自由也包含了人和人之间更多的容忍。
经济学讲的外部性，如果不通过价格而对别人的成本和收益产生影响就是外部性。还有一点是不能太强，我刚才讲一个女孩穿什么样也有外部性。如果讲这个就没有办法活了，女孩也没有办法活了。我觉得关心亚马逊绿地，过强的对外部性的敏感是有问题的，其实我不是很赞成。虽然我还是赞成美国的，但确实这些国家越来越多的管制是不好的，我不认为值得效仿。
刚才我也讲过美国是不同的地方有不同的做法，因为是分州和城市的，有些地方就是没有分区的。
我们不能以这些为标准，可以作为一个现实去了解。但是不能说因为美国是这样，就作为标准，这是不对的。
关于美国的农田问题，我恰好读过美国的《保护农地政策法》，其中谈到了农地不能轻易改变成非农地。但是有非常严格的限定，指的是联邦土地。在法里明确的说“本法不适用私人土地和州土地。”这里有一个非常严格的限定，小心翼翼的不去侵犯人们的基本财产权利。
盛洪：我在有些文章提过这些问题，我建议在在中国也应该是一样的。要是中国不许农地改成非农用地，只要是国有土地都可以适用这个条款，但是非国有土地不能这样要求。还有包括你是不是没有办法去赔的问题，比如说到底应该估价多少，这些估价其实都是有的，有很多估价办法，周边的价格和周边的高度。严格来讲不是任何人都能盖108层的，有可能盖了就赔死，连迪拜都没有盖那么高。其实市场经济决定你在那儿盖多高的楼能赚钱，这个还是有非常严格的限定。房价是更能看出来的，只要是周边的楼房价格就可以参考。
比如说经常会碰到的问题是城中村的问题，城中村是中国的制度造成的。当时在规划城市的时候规划了一个城市的范围，周边一个村子先不动的。但是城市发展起来，按照市场机理周边的村子的土地必然要升值，因为太靠近城市中心了，必然会带来很大的需求，这个时候就会出现城中村。我在深圳看过城中村，城中村最高的楼是37层，也有十几层的，实际上这都是能够估价的，不是不能估价。至于说是赔的起赔不起，只要你认为这块地改成城市用地能够获得收益，一般来讲按照市场估价成本一定会低于收益的，不然的话你可以不买这块地。
还有一点很重要，现在我们反对的是什么呢？现在反对的并不是政府以公益目的去征地，碰到了周边的农民跟你漫天要价。恰恰很多就是进行商业性的建设，你到周边去，农民可能会跟你讨价还价。有人经常说，这个农民老是漫天要价，我为什么不强征强拆呢？我的回答很简单，如果漫天要价的话，你就不买了，因为不是公益用途，这是商业用途。商业用途要算值不值。
前些日子出现了一个事情很有意思，河南新郑市有一对夫妇半夜睡觉时被人入室掠到坟地去了，回来看这个房子就没有了。前两天记者在义愤填膺的报道，过两天这对夫妇开始向政府道歉了，说我们不该漫天要价。如果到市场中去，你买东西有人出价高了，你可以以对方漫天要价的理由去抢吗？这是错的。漫天要价没有关系，你说108层，我可以不要你的。市场的机理、规则就抑制了漫天要价。但是你要说108层就没有人买了，这都不是什么太大的问题。
盛洪：刚才华生说我讲的是不曾发生的事情，但是发生了几千年了。你可能挺喜欢到苏州去，可能挺喜欢到杭州去，那些都是小产权啊。其实所谓的规划确实是近一二百年的事情。但是这个规划要打一个问号，有了规划以后是好还是不好。最近一直我们在做规划，我们知道好在哪儿、不好在哪儿。其实规划就是计划，计划就是对城市进行计划。它有一个最大的问题，就是从审美上来讲千篇一律、大而化一、没有个性、缺乏多样性，这是最大的问题。你看看苏州园林很美，没有人规划。杭州很美，没有人规划。我们的江浙小镇都很美。比如去西塘、乌镇，谁规划了？都很漂亮，比规划的城市漂亮多了。你看看中国的城市，你去一个城市再坐飞机回来，人家问你从哪儿来的？我都不知道，因为千城一面，没有任何个性，不知道这是哪个城市。而这种现象其实不是中国才有的，我记得林语堂很早就说了美国的城市就是千城一面。
有时候规划定的样子看起来是很漂亮，其实不漂亮。去年我开车在英国转了一圈，我觉得是很漂亮，但是也很乏味，缺乏多样性，这个非常重要。前些日子党国英还跟我说西塘很美啊。为什么很美？是因为恰恰没有规划，每个人的个性都在绽放，但是结合起来是千变万化、参差错落的小镇子，非常之美，也不缺乏公共性。西塘很有意思，每家前面有挡雨的廊，但都连了起来，就形成了公共的长廊。到日本奈良也是，每个小院很有个性，因为是自己个人决定院子的花园风格，但是通过栏杆透着院子的美。我觉得规划的好处确实要去想，我们这些年的规划恰恰让我们失去了很多东西，尤其是在审美问题。
还有一个问题，其实现在中国的规划有特别大的问题，这个问题是什么呢？就是浪费土地。大家可以看看所谓的大产权的区域和小产权的区域，其实是有不同的。文贯中有文章专门对比浦东和浦西，可以说浦西很乱，但是也很漂亮。还有一点是效率高，人口密度高、人均占地少，而就业很多。而浦东是很气派、雄伟，但是效率很低。而现在中国各大城市基本上都是这样，搞的所谓的规划是大而无当、浪费土地。中国城市人均土地是多少？是250多平米，这个是根据统计年鉴的数据。而一般的西方国家和发展中国家是多少呢？一般是80多平米。我们三倍于别人，为什么呢？就是因为这种规划。当然这个规划又和土地国有被理解为政府可以随便用有关，他们可以不付租金，就变成了这个问题。
其实我们的想法是人类历史上存在的，而且这是很漂亮的东西，不然大家不会跑到苏杭去。为什么有“上有天堂，下有苏杭”之称？这是规划出来的吗？大家为什么喜欢古镇游啊？大家都没有想过，现在的农村多难看啊，这就是所谓计划、规划大行其道的结果。我在为我的主张从审美上辩护一下。
