宅基地退出试点方案规定只能转让给本村社农户，这在一个村社中将可以优先满足那些没有宅基地、或者80后90后结婚需要盖房的年轻人之需要。
现实中的问题在于，一些地方宅基地和住房早已经出现转让给外村特别是城市居民的案例，地方实践已经走在了理论和政策的前面，试点方案远远落后于现实。据邵挺实地调研结果看，浙江、江苏、安徽等地区多年前就实施了宅基地跨村流转的做法，当然由于这些做法跟土地管理法律冲突，这些地区都没有出台明确的地方法规，比如安徽省直到2013年才在文件中正式提出“建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地”。朱明芬和邓容2013年基于全国六省（市）农户1010份问卷调查的结果表明，农民房屋购买对象中，本村村民占48.3%，非本村村民（包括外村村民、城里人、法人企业）占51.7%，其中43.1%卖给了城里人、6.9%卖给了法人企业。宅基地的这种跨村流转的规模和范围，都远远超出法律允许的内容，使原本只有福利性的宅基地和农民住房具有了更强的商品属性。而且，这种流转尚未发现有的学者担心的负面影响。
从长远来看，只具有福利性质的宅基地也是应该赋予商品属性，形成一个特殊的具有中国特色的流转市场。试点方案中规定的有偿转让，至少赋予了宅基地半商品属性，也是对过去纯福利性质的否定。因此，有必要试验在一个乡镇范围内的转让。
四、宅基地有偿转让价格的确定
宅基地有偿转让，一个很重要问题是转让价格的确定。当然，政府无论如何都不能在办公室代替农户们制定宅基地转让价格的，要由农户们自己协商。要相信转让户和受让户完全可以根据市场价格总走势和供求情况，协商出一个双方都能接受的价格，而只要是双方都能接受的价格，也就是合理的价格。
就一般的情况看，宅基地有偿转让价格是受供求关系决定的。试点方案中规定，只有本村社居民才有资格受让即购买转让的宅基地，这就把需求限制在一个很小的范围，也就决定了宅基地转让价格不可能抬高，更不可能被“炒”高起来。学界有人期望的进城农民工把家乡宅基地有偿转让后的钱，用来在打工城市城镇买房，是注定要落空的。
五、谁有资格享受宅基地转让收入
谁有资格享受宅基地转让收入？有两种不同意见，一是由村集体享受，二是由转让户享受。村集体享受的根据是宅基地的所有权属于村集体，但是鉴于农村风气有待转变，村集体享受往往变成村干部享受，从而为村干部腐败提供新渠道，这还不如让转让户享受。
其实，要避免村集体享受往往变成村干部享受的腐败问题，制度设计也可以在集体资产股份化时一起并入，再量化为各个集体成员。
六、 退出宅基地的农民到城市应享受福利保障房
农民进城后有的自愿退出了农村原有的宅基地，那么，他们在打工的城市城镇就应该买到一套福利保障房。这里涉及到农民工打工城市城镇的政府支出福利保障房的财政资金问题。既然农民工已经在城市城镇打工，为城市城镇建设做出了贡献，政府就应该承担福利保障房的义务，而不能再像以往那样无偿“享受”农民工贡献的红利，更不能再无偿“享受”农民工贡献红利的同时，有可能置农民工无房住而不顾，而引起社会不稳。
进城打工的农民工在打工城市城镇买到了福利保障房，又有一份稳定的工作，就应该退出农村原有的宅基地。因为他不能占有两处福利房。
有种观点认为，目前中国有2.7亿农民工，大概有4到5千万农民工举家全迁，他们尽管进了城，也很少回家。但想想在老家还有一方宅院可以遮风挡雨，那么他们在城市打工的时候，心态就坦然了。如果说这些在城市打工的人失业了，比如，2008年的经济危机，当年就有上千万的农民工返乡，将来这种情况也会出现。如果在城市失业的话，他们就可以选择回到家乡种地，如果连农村的住地也卖掉的话，那么，他们就会沦为城市贫民，就会出现像巴西、印度、南非等国家的贫民窟。其实，这种观点是建立在国家与社会的社会保障很不健全情况下的特例。随着我国改革的推进，国家与社会的社会保障逐步健全，进城打工的农民工即使有时失业，但是可以领到失业保障金，政府和社会帮助他们培训新技能，他们在打工城市城镇有福利保障房，也就不用再回到农村老家。
七、宅基地抵押担保是农户看得见的实惠
学界形成的共识是明确宅基地用益物权，让农民用宅基地抵押担保获得贷款，从而解决从金融机构贷款难的问题，这是农户看得见的实惠。因此，试点中要首先确立农户对宅基地的使用权，像城市里居民住房一样，确权后发给权威的使用权证，让农户拿住使用权证到金融机构获得抵押担保贷款。
