(三)管理学角度
1．关于农村宅基地使用现状研究。韩立达、李谱在对四川省农村宅基地进行调研后指出，四川省农村宅基地存在利用粗放、管理不规范、农民对宅基地产权概念认识模糊、隐形交易市场等问题。张李江、邓宏进在通过对湖南永兴县农村宅基地的调查后认为，宅基地利用存在以下问题：土地利用率不高；村庄整治进展不大；土地流转不合理；规划布局不合理。章大梁在对湖北枣阳农村调查后认为，村镇建设存在着只图数量，忽视质量，低水平发展，“摊大饼”式的盲目无序向外扩展等问题。苏珍通过对河南省平舆县的调查后认为，农民宅基地存在面积严重超标、“空心村”现象严重、居民点布局混乱、村容较差和违法用地多等问题。赵树枫认为农村宅基地制度存在着“一宅两制”供应“大锅饭”的问题。葛雄灿、张三庆通过浙江柯城区农居点的调查，认为农村宅基地的利用存以下问题：宏观布局零星分散、基础设施配套不全、环境比较恶劣、居民点用地过多、粗放式利用普遍、村落整体缺乏规划。赖红松以温州市为例，指出了宅基地复耕中存在新增耕地土壤质量差、新增耕地面积虚报、宅基地复耕后弃耕抛荒严重、宅基地复耕后违法重建严重等问题。
2．关于建立农村宅基地有偿使用研究。1990年国务院转批《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》规定：“确立农村宅基地有偿使用试点。宅基地使用费要本着‘取之于户，收费有度；用之于村，使用得当’的原则，实行村有、乡管、银行立户制度。”但在1993年中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中彻底取消了农村宅基地有偿使用收费和农村宅基地超占费。2009年，国土资源部出台《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》，要求各地在严格宅基地管理、依法保障宅基地用益物权的基础上，积极探索在集体经济组织内建立宅基地有偿使用制度，提高宅基地利用率。
许多学者从加强农村宅基地管理的角度提出要建立宅基地有偿使用制度。赵之枫认为随着城市化进程的不断加快，为了节约利用土地，保护耕地，解决“空心村”现象，应当尝试建立宅基地使用权的有偿取得和出让制度。赵哲远提议收取超占费，将主房与附房占地面积、房屋间距等一并纳入农户宅基地审批范围。贺斌提出在加强管理和严格执法的同时，对超标的宅基地实行有偿使用。李瑞记认为建立宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限，推动农村住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。
3．关于宅基地使用权的流转。在现行的法律政策框架下，农村宅基地只能在本集体组织条成员之间进行流转。2004年宪法第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实施征收或者征用并给予补偿。”现行农村宅基地制度己经与市场化、城市化、城乡一体化的现实和发展趋势相背离。现实中宅基地私下流转已经相当普遍，并且流转的范围也超出了本集体经济组织的界限。特别是在城乡结合部，农村宅基地的租赁、买卖相当活跃。最近几年“小产权房”在全国引起了广泛的关注。北京通州宋庄画家村几起典型的宅基地纠纷，向我们展现了城乡结合部宅基地流转的缩影。虽然根据1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买者的住宅发放土地使用证和房产证。”但是农村宅基地私下流转在中国各地尤其在大中城市城乡结合部是一个普遍现象。
(1)关于宅基地流转正当性的研究。根据目前的法律法规的规定，农村宅基地是不能向集体以外的组织和个人流转的。对于是否开放农村宅基地市场，不同的学者存在不同的观点。国内学者的观点大致分为两类：一类是支持流转或有条件流转，建立城乡统一的土地流转市场；一类是反对流转，认为宅基地是农民最后的保障，反对宅基地自由流转，应该在现有产权制度安排下进一步加强政府管理。反对流转的学者的主要观点：孟勤国教授认为，一旦农民出卖了自己的宅基地将失去继续生存的手段进而变成生活无着的流民，农村宅基地交易开禁之日，即中国社会最后一次大规模剥夺农民之潮兴起之时。丁晶认为我国有限的土地资源和宅基地使用权的三个特征决定了宅基地承载了农村社会稳定器的功能和社会保障功能，严格限制宅基地使用权流转是我国一项重要的土地制度。李翔和徐茂波认为农村宅基地使用权取得是与集体经济组织的成员资格联系在一起的，宅基地使用权的无偿取得和使用权的永久性表明宅基地的划拨具有福利性和社会保障功能。在我国目前农村社会保障体系尚未建立、宅基地制度和法律不健全的情况下，宅基地的福利保障功能对农村社会的稳定具有极其重要的作用。支持流转或有条件流转的学者：国务院发展研究中心“中国土地政策改革”课题组在一项课题调查中指出，国家应该对农村宅基地制度进行改革，减少对不同体系下的土地权利的不公平对待，减少那些制约城乡地区的土地使用者因权力不明晰和弱化而影响其分享经济增长机会的因素。韩康认为现在城市住房已经成为城市居民最重要的市场化财产，如果继续维持农村宅基地的非商品化、非资本化和非市场化对农民来讲就不再是利益保护，而是一种财产利益的制度性损失了。黄善明认为计划经济时代通过限制产权流动，宅基地实现了为农民提供基本生存保障的功能。现行宅基地制度已经不适应市场经济发展的需要，应在兼顾效率和公平的原则下改革宅基地制度，一方面坚持它的生存保障功能，一方面也要承认它的财产属性。王崇敏和孙静认为在市场经济条件下，农村土地对农民的基础性作用大大削弱，应当承认在市场经济条件下宅基地自由流转的意义。
(2)关于宅基地使用权流转的建议。在宅基地使用权流转方面不同的学者有不同的看法。为促进宅基地使用权流转，有的学者建议建立农村宅基地市场，有的学者建议完善宅基地抵押机制，有的学者建议完善宅基地退出机制。温铁军认为，在集体建设用地入市的时候，关键是政府应该在土地增值收益分配中作一定的制度安排。韩康认为，在市场经济条件下应该推动农村宅基地市场化改革，建立农村宅基地市场。马立新认为，在城乡市场化改革深入发展的大趋势下，应该将农村宅基地纳入生产要素市场的体系之中，建立农村宅基地市场是农村宅基地改革的基本方向。郭青霞、张前进认为，应当通过允许经济发达地区农村宅基地有偿转让，建立农村宅基地市场来解决宅基地闲置问题。高国盛认为，应该打破政府在土地市场的一级垄断地位，建立统一的城乡竞争性土地市场。陈霄、鲍家伟通过对重庆宅基地抵押的调研，分析了宅基地抵押的合法性、宅基地抵押的价值、收益分配机制和抵押权实现等问题，认为要完善宅基地抵押权价值评估体系和加快形成宅基地抵押信贷担保机制。沈永敏分析了宅基地抵押的立法困境和现实困境，提出建立我国的农村宅基地使用权的有条件抵押制度。何源源认为，宅基地不能作为有效的抵押物使宅基换房模式缺乏金融支持。刘双良从法律制度、传统观念、监督管理几个方面分析现实中影响宅基地退出的阻碍因素，提出在退出机制中对不同的群体使用多元的退出办法。欧阳安蛟、蔡锋铭、陈立定认为，农村宅基地缺乏退出机制是目前宅基地不合理利用的根本原因，他们提出在保障农民合法利益的前提下建立农村宅基地收回补偿制度、健全多元化的农村住房保障体系、实施农村宅基地有偿使用制度和健全农村宅基地整理、置换、复垦机制。张秀智、丁锐认为政府财政投资时影响宅基地退出的主要因素。
(3)关于宅基地流转模式。目前在宅基地置换实践中，各级地方政府纷纷创新流转模式。对于宅基地的置换模式大致有以下几种形式：浙江的“嘉兴”模式和“义乌”模式，江苏模式，天津“宅基地换房”模式，广东“宅基地入市流转”模式，重庆“地票”模式，“宅基地换社保”、“宅基地换资金”模式等。对“宅基地换房”，从全国各地的操作实践来看，大概是采取如下两种方式运行的：一种是将村民原先分散的宅基地置换出来，重新在集体所有的土地上另辟新址建房；另一种是在政府主导下，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。对于天津的宅基地换房模式，白莹认为通过宅基地换房模式可以加速城市化，解决小城镇发展中的资金土地问题，还可以解决农村剩余劳动力，同时推动户籍制度的改革。张竟竟认为应该分区域试点实施农村宅基地与城市住宅用地的置换，促进城乡房地产市场接轨。重庆市在2009年12月正式成立农村土地交易所，推出以“地票”交易为核心的农村宅基地置换流转模式。党建德认为“地票”模式在不改变土地所有权属、不改变现行土地制度的前提下，充分兼顾国家、集体和农民的利益。有些地方在实践中提出“宅基地换社保”、“宅基地换养老”等多种宅基地置换模式。郭书田认为宅基地换社保也是新农村建设的一个选择，但是应当注意三个前提：一是坚持农民自愿原则；二是居住适度集中，改善住房条件；三是使农民有稳定职业，防止以宅基地换社保为诱饵获取土地资源，开发房地产牟利，侵害农民利益。李文谦、董祚继认为宅基地的流转趋势难以阻挡，他们提出要建立政府主导模式的宅基地流转模式。章波、唐健、黄贤金、姚丽指出经济发达地区的宅基地流转存在区域性差异，北京市郊区农村宅基地流转主要有买卖、租赁和国家征收三种形式，其中以出租最为活跃。
4．关于宅基地管理制度的研究。李瑞记指出，当前农村宅基地使用权制度存在分配制度不完善、取得制度不合理、监管体系不健全等问题。谢佳旺指出了农村宅基地管理中存在的三个难题：农村居民性质如何科学确定；制定宅基地标准的依据是什么；宅基地的标准是什么。魏西云、唐键、陈士银、周飞、吴明发、田建强等人认为应该加强完善宅基地产权制度、加强农村宅基立法体系建设、加强宅基地规划管理、改革宅基地审批制度、建立宅基地有偿使用制度、建立农村宅基地使用权流转制度、建立宅基流转收益分配机制、加快宅基地登记制度、建立宅基地市场体系、完善土地征用制度。韩立达、李曼宁指出，我国农村宅基地制度存在法律法规之间相互矛盾、缺乏系统和权威的法律体系，宅基地登记制度管理混乱、缺乏合理科学的规划、缺乏必要的监督、隐形市场交易严重、宅基地产权主体虚置、产权残缺等问题，并提出要建立专门的《宅基地管理法》，对登记审批制度和产权、流转、收益分配等制度进行改革，同时对与之相关的征地制度、户籍制度、社会保障制度等配套制度进行改革。郭正模指出，要以“家庭财产权”对宅基地的产权进行重新定位，全面取消对宅基地的计划经济特征的行政管制制度。陈荣文认为，关于农村宅基地的法律规定存在多处矛盾，一户一宅制存在理解上的偏差，建议取消一户一宅制。蔡继明、苏俊霞认为，政府在征地过程存在三大弊端：行政性征地范围过宽、征地补偿标准过低、政府官员以权谋私，并建议界定公共利益范围、给予农民公平补偿、改革城乡土地制度、建立合法的征地程序。
从宅基地研究的文献来看，对我国农村宅基地的研究主要涉及宅基地所有制、宅基地使用权的取得、宅基地使用权的流转、宅基地使用的现状、加强宅基地管理等内容，从内容上看对我国的宅基地问题的研究还有待进一步的拓展。近些年来对宅基地的研究限于法律、经济学领域，有待从政治学、社会学、历史学等多学科领域进行研究。国内学者在宅基地研究中多运用经济学分析方法制度经济学分析方法、法律解释方法和实证调查研究等方法来阐述和解释宅基地问题，在研究方法上有待进一步的扩展。
宅基地制度安排以集体成员的基本权利为依据将农民限定在了农村、农业上，保障了农村社会的生产生活的稳定，但同时也造成了城乡结构上的分离，切断了城乡之间的社会流动。在市场经济发展的今天，农村的社会化程度不断提高，农业的资本化、社会化解放出了许多农村劳动力。而城乡二元结构体制的残留限制了农村人口向外实质流动。在国家积极推进城市化和新农村建设的背景下，面对地方政府主导的地方工业化资本原始积累对土地强烈的需求，快速城市化、新民居建设和撤村并居都牵扯到宅基地问题，在新的背景下研究宅基地问题可以为我们提供新的思路。
