话说回来，如果那时候大资金就已经杀进这个领域，那就没我们这种中等投资者什么事儿了。这也是社会财富的转换过程。更有钱的人在投资门槛更高、收益更大的产业时，我们这批人先做房产，等那些人和一批新富起来的人带着大量的增量资金进入房产时，房价也被推到一个相对高位了，我们就把手里的筹码出售，把利润和风险的接力棒也交给他们。
社会发展的一轮牛市，一定是在这种社会财富的转换过程中完成的，因此不会是每个产业、每个行业一起爆发，它会总有一个先启动、后启动的次序，从而掀起一轮一轮的财富效应。我现在的工作不是投资，而是思考未来的布局，是这个冬天之后，什么行业将先启动，什么行业会先复苏，我下一轮的掘金场在哪儿？
一般情况，我都是把5年做一次规划。一个行当我只干5年，5年以后，我相信这个行当所有人都明白了，你也没什么干头了。
“一铺养三代”，熊市的防御术
商业地产投资是一个攻守兼备的品种，它能保证我在这个漫长熊市里资产有一个基本收益。
你要问，这时候为什么还有人愿意从我手里盘下一个1800万元的铺子？现在很多做生意的人，比如说做能源生意的，开矿的，生意都不景气，有的矿已经停了，他们拿着大把的钱不知道干什么，没地方用，也没地方敢投。投哪儿都有回不来的可能，今年商铺的回报可能也降低了，7%的回报，但那是真金白银。另外你有一个铺子在那儿，经济一景气了，你还可以转手，把钱套现出来。虽然住宅市场交易很不活跃，但商铺愿意接手的人还很多。我手上保留一些商铺，在这时候，也算是可进可退。
我这两年投资商铺的原则是：不买商场里的店铺，不买那种产权分散的商铺，只买独立的商铺。你干不下去，我可以换人。商场要是整体情况一差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。
我买的第一个商铺600万元，算下来单价4.5万元一平方米。我对它的投资信心，一是来自于我在富力城住宅上的投资成功，社区商业由于有强大的住户支撑，投资的回报基本是比较稳定的。另一个，是我研究了这个铺面的户型图，是在所有商铺里少有的几间处于十字路口拐角处的，虽然才130多平方米，但因为它的拐角位置，玻璃展示面很广，有20多平方米的透明面，你得看它的价值展示面。另外一半空间有6米层高，能搭两层，所以我算了算，它的得房率有98%，4.5万元的单价是不高的。“得房率”在商铺投资里可是个比住宅投资中更重要的概念了，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。
当时这铺子的起拍价是500万元，有几十人参与竞拍，大家心里都没底，开发商没底，我们也没底。只知道铺子的位子和户型，房子还没盖起来，商圈也没形成，500万元砸下去，能起多大波澜？所以大家报价都小心翼翼的，5万、10万元往上加。到600万元的时候，他们都撤了，我心里也紧张，要再往上抬价，我心里也没底了。
作为投资者，你买下这铺子，并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。我这人能吃苦，我做住宅地产投资的时候，和别人买房不一样，天天都在工地里待着，看开发商的施工质量和进程，自己心里要有数，他的质量会做成什么样。商铺也一样，你首先得想好这铺子将来租出去大概用来做什么的，完全等别人上门来租，守株待兔可不行。你要调查，一种面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、票务、干洗店、专卖店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的功课是不能少的，心里得有本清晰的账。
我比较了很多家，后来交房的前3个月跟“7-11”超市签了8年的租赁合同，一年租金60万元。现在你去问这条商业街上哪个铺子生意最好，谁都会告诉你是那家“7-11”，因为那个位置开这种店是天时地利的。“7-11”一开始想跟我订10年，我说8年吧。现在看，当时签合同还是保守了，8年时间还是长了，没想到后来生意太好，租金上升太快，现在我这铺子能租到95万元左右。其实生意不好，人家一年就会走；生意好，人家也不会走，所以你跟他签时间长了是多余的。后来我其他铺子再租一般都是5年一签。
600万元里我贷款了300万元，一个月租金收入5万元，还银行3万元，这里面还有1.8万元是本金，多支出的利息也是1万元多点，剩下的全是利润，回报率10%以上。记得3年前我就跟你说过，我最基本的投资理念就是：资金一定要滚动起来，同时要有一条完整的链条。从我当音乐教师挣钱的时候，我就不赞同把钱都存在银行里，去吃那么一点点可怜的利息。这些年投资房子的人也多了，一些人没有办法做得像我这么大，是因为动辄几十万元的房产，别说上百套，就是两三套、三四套积在手里，许多人就睡不着觉了，脑子里整天盘算那些利息、支出和收益率。可我不一样，分文没有甚至背着债的日子我照样睡到自然醒。这几年即便我手里有足够的钱，我也要保持一定规模的贷款资金。就是因为流动性的重要，做事情必须要留有余地，不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。比如有500万元的资金，比较理想的局面是拿出300万元首付、100万元装修、交纳各种税费及应付空置期的利息，另外100万元作为流动资金，作为投资和应急的周转。这是我这些年坚持的一个比例。我也坚持分散性，选择不同地段、不同面积的商铺，并尽可能地多租赁给不同的行业，将风险降至最低。如果投资了多个商铺，最好能有一个60平方米以下的商铺，因为这种面积的商铺，总价相对要低，容易变现，可应付各种突临的危机。
实际上，从那时候我已经开始给自己留后路了。有些铺子我是完全投资、价格合适会出手的，有些铺子是买给自己的。“一铺养三代”的道理大家都知道，给自己留一笔相对可观的钱攒下来，买成商铺，就等于攒下来了。我前面不是说嘛，现在你现金流越大，也越容易犯错误。这时有人找我说，有钱没？我说有，不过全在商铺里，让我卖我也卖不了。这可以避免自己犯错误的概率。
