焦点分歧之二：何为同地同权同价与集体土地入市
集体土地入市现在是一个流行的口号，天则所课题组当然也是这个主张。但是，集体土地有农地、宅基地、经营性建设用地、农村公益用地，都入城市房 地产的市显然不可能也不应该。况且城市国有土地也是分为不同用途的，国有工业用地等也不能入房地产的市。如果不管什么农村集体土地都能入房地产的市，那么 集体土地就不是与国有土地同权，而是享有特权了。
这样我们就必须回到什么是同权同价的前提即同地。应当说，在现代用途与规划管治的条件下，所谓同地是也只能是位置相近而用途与规划条件相同的土 地，否则用途和规划不同的土地其建设权利和市场价格相差十万八千里，哪里会有什么同权同价呢？相同用途和规划条件的土地不因所有制差别而有不同权利，这是 合理的要求和制度安排。这样定义，那就是农村集体农地应与国有农场土地同地同权，农村集体经营性建设用地即乡镇企业用地应与城市国有工业用地、开发区用地 同地同权，农村宅基地由于取得方式和价格、产权年限、规划条件都与城市商品房有了很大区别，这二者要同地同权还需要一系列条件，需要专门讨论。
因此，泛泛地讲集体土地入市就不对了，而是要不同的地入不同的市。即使集体经营性建设用地即乡镇企业用地也只能入工业用地的市而不能入房地产的市，否则就不是同地同权而是越权超权。
从土地用途与规划看，土地使用的最大差别是城乡而不是所有制，因为城乡土地使用方式的巨大不同是客观稳定的，而所有制是主观和易变的。我国目前 实行的城乡两种土地所有制(其实这个说法也并不准确，其一是农村也有国有农场等国有土地所有制，其二所谓农村集体土地所有制也是名义上的，因为实际权力是 在国家而非集体手中)，使一些人误认为所有制差别高于土地用途和规划的不同，这给我们改革带来了特殊困惑和困难(在国外城乡均有私有土地的情况下人们就不 会有这样的混淆)。天则所课题组认为，无人规定城市就是从事工商业、农村只能从事农业，否则“像华西村这样的农村大力发展现代工商业也是错误的且应该被制 止的”。其实，城市从事工商业、农村从事农业恰恰就是人类社会探索出的合理自然分工。我国历史上“村村冒烟”的乡镇企业发展模式只是一种特殊条件下环境代 价不菲的尝试和过渡，后来很快就被要求向城镇和工业开发区集中了。至于其中的若干典型被保留和得到扶持，并不代表这是一条成功的和值得仿效的道路，而恰恰 反映了他们只是由于历史原因的特例乃至特权，因为广大农村所有其他的村庄并不被允许改农田为建设用地去“大力发展现代工商业。”这种不允许农村随便搞开发 建设的制度当然可能也阻止或扼杀其他个别或许也会成功的典型，但对一个国家的生态资源和环境保护却是绝对必要的。
焦点分歧之三：小产权房是否应当合法化
小产权房现在一般指农民在集体土地上建造的用于出租和出售的住宅。
在中国，主张让小产权房合法化的声音很响。其理由一般为：1、小产权房打破了政府对土地的垄断，是推进土地市场化的积极因素。2、小产权房价格 低廉，满足了市场需求，既解决了一部分中低收入者的住房问题，又增加了农民收入，不应打击而应鼓励。3、城市国有土地可以建商品房，农民集体土地就应当也 可以建，这是土地平权的要求。4、小产权房数量巨大，如果强行全部拆除会引起社会动荡，因此妥善解决让其合法化也是积极求实、化解社会矛盾和风险的唯一可 行之道。天则所课题组显然是这类意见的一个突出代表，他们在商榷文中直截了当地指出，“小产权房合法化符合法治精神，有利于改善城乡关系，”“只要规划许 可，农民在自己土地上建设商品房进行出售，又或者在自己的宅基地上建设商品房出售，是作为所有权人行使自己权利的应有之义。通过政府政策禁止农村住宅在房 地产市场交易才是违背‘法治精神’的。”
从上节讨论我们知道，土地用途和使用规划是政府治安警察权的一部分，是一种公权力，只存在如何贴近市场和社会的真实需求、正确预测和判断未来需 要，从而依照民主程序做好科学规划的问题，不是市场化的范围。在西方国家也不存在打破政府对土地使用规划的垄断、由市场决定土地用途的事。至于在自己土地 上建商品房出售并非现代法治社会的所有者权利，农民这么做从一开始就不可能得到“规划许可”。因为农民的绝大部分土地是农地，是规划用于农业耕种生产的， 肯定不能用来建房，更谈不上出售。农民的宅基地，按照规划用途是用于农民自己居住和农具、农作物储存之用，它与一般的商品房用地的规划性质也相当不同。因 此中外的农舍，相对于城市居民商品住宅，一般而言占地面积较大，但均为低层住宅有限高要求，通常不超过2层，作为农民自用。以美国的农村分区规划为例，通 常开篇就声明农村规划的主要目的就是保护农地和农业活动免除不相关的非农使用。因此农村分区规划中特别强调土地的使用用途，明确规定建有一户住宅的最小农 田耕作规模；农村住宅即农舍的限高和大小及辅助农业设施的规格；一户农宅与邻近其他建筑的最小距离，以致每一户农家住宅中所容许的最多留客住宿的客房数等 等。由于美国农民一般居住在自己的农场中，因此美国农民的财产转让广告中农场和农舍的出售从来是混为一体的，你不能想象只买农舍不买农场，那样的话，买下 来的住所在别人的田中间，买了也回不了家。因此，像中国城中村和城郊村的许多农民那样，在宅基地(更不要说农地或公益用地)上放手建造许多层乃至几十层的 商品住宅楼，根本不可能是什么“土地所有权人行使自己权利的应有之义”，而是破坏规划和践踏法治的违法违规行为，这在法治的市场经济国家是绝对不可想象 的。
由此可见，从真正法治的眼光来看，只有合法建筑与违法建筑之分，而没有什么小产权房与大产权房之别。从法治的角度看，无论农民在集体土地违规自 建的住宅，还是居民在城市国有土地上违规自建的房子，都是违章建筑，从而都是不合法的。试想如果农民建的所谓小产权房可以合法化，那么，居民在大商品房用 地上的加建、搭建、扩建不是更应当合法化吗？如果违建都可以合法化，人们可以随意自建、扩建，那就必然出现公地悲剧，即每一个人都为了自己的私利扩建，使 整个城市或社区的环境质量直线下降而不宜人居。这种情况我们在部分法治缺失的发展中国家确实见过，但这绝不是法治的市场经济国家所能容许的，也显然不是国 人所希望出现的前景。
当然，由于种种历史的而主要是法治残缺的原因，中国城市中的违建特别是热点城市城郊的小产权房违建已经相当严重，其中的因素和责任错综复杂，因 此也不是今天一个简单的拆违就可以解决的，需要区分情况，分类处置。但是，这种处理的原则和目的，是要在考虑和尊重历史的情况下重建法治的权威，使得所有 违建关联方都付出相应的代价，得到相应的处置，使违法者不得利、守法者不吃亏，从而以儆效尤，真正遏制今后城乡违建的再生蔓延。这就像对违法犯罪也要区别 情况处理，而不能统统枪毙一样，但你永远不能说让违法犯罪合法化吧？否则社会就会成为犯罪的天堂。
在天则所课题组及持相同观点的人们所设想的建筑自由的世界里，不存在违建概念，小产权房天然合法。每个产权人可以自己决定和改变土地用途，市场 会去平衡供求并达到资源的合理配置，随着级差地租的不断降低，城市建筑的扩展自然会达到边界。但是需要说明的是，这种产权人建筑自由的市场经济，只是他们 自己的想象，与现代社会的建筑规划严格管治、城市扩张被绿化带、限制发展区缓冲隔离的法治实践直接矛盾，并不存在于地球上已知的任何发达的市场经济国家。
城镇化用地制度改革的主要方向并不是在如何大幅度增加城郊失地农民的收益（他们合法权益当然应当受到保护），而是如何保障占总人口比例更大得多的进城农民和其他移居就业者的安居权利。
借鉴东亚模式成功现代化城市化的经验，中国城镇化用地制度改革最需要的并非是从政府尽揽卖地收入的这一极端，走到城郊农民和开发商坐享土地收益的另一极端，而是要以低成本安置移居就业人口为重心，实行用地成本公开透明、财务平衡的新体制，使政府既从债务泥潭也从利益纠葛中解脱出来。
如果农民这种抓住市场需求的逐利行为可以允许并得到鼓励，那规划事实上就会不复存在，从而出现公地悲剧。因此，所谓自主城镇化不存在，只能是全国广大农民和公民利益均沾的统筹。
