江西赣州农民住房贷款调查

　　在江西省赣州市，各级农村信用社自2006年起在全省乃至全国率先推出了农民住房贷款，利用金融服务手段帮助农民购建房，支持农民改善居住条件。三年过去了，其成效如何、前景怎样，我们开展了一番调查。
　　对36062户农户累计发放农民住房贷款9.36亿元
　　赣州市位于江西南部，是经济欠发达的农业大市，全市人口877万，其中80%是农业人口。在过去很长的一个时期，农村的住房基本都是土木结构和土垒建筑为主，有的农户甚至还居住在上世纪三、四十年代建筑的危房之中。
　　该市各级农村信用社针对农户建房热情高、但存在资金“瓶颈”的现状，适时推出了农民住房贷款品种，在2006年先期试点的基础上，2007年初在该市17个县（市）283个乡镇全面铺开。到2009年3月末，全市对36062户农户累计发放农民住房贷款9.36亿元。
　　市农信社制定了《农民住房贷款管理办法》、《新农村建设示范点住房贷款操作流程》等制度，明确了贷款发放的对象、利率、操作流程和责任追究等。
　　《办法》规定，农民住房贷款用于农民在村庄、集镇规划区内的宅基地上建房，或者购买地方政府组织建设的农民公寓，以及在集镇、县城建（购）房屋。要求借款人为具有民事行为能力的自然人，并同时具备以下条件：一是户口或住所在农村信用社的服务区域内；二是信用记录良好，有还本付息能力；三是建房符合新农村总体规划和村庄、集镇规划；四是自有资金不低于建房所需资金50%；五是借款人家庭中具有完全民事行为的合住成员出具同意借款并共同承担债务的声明。
　　在操作过程中，农信社做到风险防控关口前移。对于申请户的经济状况和信誉程度，由县新村办、农信社和驻村工作队共同逐户调查审核，逐户审查确定贷款具体额度和做好还款计划后，由建房户向村委会、乡（镇）政府签订保证书并由理事会鉴证。根据农民住房贷款特点，要求借款申请人购建房款自筹比例在50%以上，单户最高贷款额度不超过10万元。
　　为使更多农户享受农民住房贷款待遇，农信社积极创新，破解农民贷款难、担保难。一是将具有农业户口的社区居民购建符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的农民公寓、普通农宅，列为主要支持对象。二是根据所购建房是否符合当地政府总体规划、是否有合法可靠的产业支撑和还款保证，以及借款人的信用记录状况等,评定信用等级，采取不同的担保方式：对住房贷款额度较小、符合农户小额信用贷款条件的，采取小额农贷的方式；小额农贷方式无法满足、能提供其他担保的，采取农户保证、城镇房屋或林木抵押、存单或农产品质押等方式发放。三是简化手续。对经审核符合条件的农户，由村民理事会，统一组织到农信社“一站式”办公，集中办理各种贷款手续；放宽贷款期限，贷款期限原则上定为1-3年，最长可达5年；为方便外出务工人员还贷，贷款还可采用个人结算账户扣收方式偿还。
　　开办农民住房贷款成效初显
　　农民住房贷款开办3年来，成效明显，“政府满意、农民受益、银行增效”三赢局面初步显现。
　　助推了新农村建设。农民住房贷款试点和配套优惠政策的实施，解决了农民建房资金不足的后顾之忧，农民在规划区内建房的积极性高涨，使农民“走平坦路、住整洁房、喝干净水、上卫生厕”的梦想得以实现。
　　拉动了农村经济发展。农民住房贷款的开办，直接推动了农村建房投资，扩大了农村消费需求，带动了相关产业的发展。据统计，仅2007年农村建房投资额达2.56亿元，占农村固定资产投资总额的17%，同比增加10.6个百分点。
　　拓展了农村信贷业务。农民住房贷款进一步拓展了农村消费贷款市场，并成为农信社新的盈利增长点。2008年，赣州市农信社的农民住房贷款占个人消费贷款的比例超过了20%，农民住房贷款利息收入为总收入的2%。
　　农民住房贷款业务的不足和问题
　　目前来看，该市农民住房贷款也还面临着诸多难点和不足。
　　信贷配套措施不完善。首先是农村产权流通机制缺失。主要表现在：一是土地使用、房产、山林、果园等产权流转制度不完善，交易法律依据不明确，一、二级市场发展滞后，该市17个县均没有正规的农村产权交易市场，农民产权难以市场交易和抵押。二是农业风险补偿机制和保险机制缺失。如该市每年发放大量脐橙贷款，但针对脐橙的产、供、销各环节尚无相应的风险补偿机制，一旦风吹草动，农信社贷款本息将难以收回。同时，农业的高风险性导致商业保险不愿涉足，而少数农业保险的高保费导致农民不愿参保，农业财产保险几近空白。三是农村担保体系缺失。该市农村仍没有一家贷款担保公司，农民虽有大额贷款需求，却难以提供有效足额的担保和抵押。
　　农村金融竞争不充分。该市17个县市均只有农信社发放了农户住房贷款。一方面农信社“一社难支”，资金不足以发放更多的住房贷款。另一方面难以充分发挥金融市场的功能，为新农村建设提供灵活优质的服务。农信社“垄断”农村金融，农民处于弱势地位，无论在贷款金额、贷款期限，还是贷款利率等方面，都没有讨价还价的余地。
　　产品设计仍存有缺陷。目前，农民住房贷款要求自筹比例达50%，利率上浮20%以上，期限一般1-3年，最长不超过5年，与城市居民住房按揭贷款相比，显存首付偏高、利率偏高和期限偏短的缺陷，不仅增加了农户的还贷压力，也倒逼基层农信社为贷款户“转贷”或办理展期。
　　有效推进农民住房贷款业务的建议
　　针对农民住房贷款存在的问题，为把这项“民心工程”真正、长久落到实处，形成长效机制，长期恩惠于民，特提出以下建议：
　　优化产品设计，降低贷款门槛。一方面降低首付，根据农民信用、还款来源等因素，参照城市居民住房按揭贷款规定，适当降低自有资金比例，最低可为30%。另一方面优惠利率。建议执行城市住房贷款利率，有条件的可对低收入和贫困农户提供低息贷款，然后由地方财政按农村信用社商业贷款补足其应浮动部分的差额，以保护农信社放贷积极性。还有就是延长期限。根据农业产业投资产出周期和当地农民收入水平合理确定贷款期限，期限以5-10年比较合适，不超过15年，以减轻农民的还贷压力。
　　健全融资体系，形成供给合力。做到三个“完善”：一方面要完善农民建房资金供给体系。引导农民发展产业，筹措自有资金；建立农村住房公积金制度，拓宽农民建房融资渠道；引导农业银行等涉农金融机构发放农民住房贷款，鼓励社会力量组建村镇银行和小额信贷组织，并引导其涉足农民住房贷款业务。另一方面要完善农民产权流转体制。进一步明晰山林、房产等农民产权；培育土地使用、房产、山林、果园等农村产权的一、二级流转市场；完善农村山林、土地等产权流转制度，明确农民产权交易的法律依据，促进其正常流通。还有就是完善风险分担和补偿机制。通过建立农村信贷担保基金、政府牵头组建担保公司和建立农村政策性保险公司等各种方式，弱化农业风险。
　　各方同心协力，确保健康发展。一方面是按农户年收入状况和生活水平的差异，将农民购建房区分为鼓励类、扶持类和救济类等三类型，分别实施不同的规费减免、贷款贴息等优惠政策；另一方面是捆绑扶贫资金、社会捐赠、移民安置等各类资金，实施贷款扶持和救济扶持相结合，让低收入农户、困难农户和受灾农户能尽快改善住房条件；还有就是在评级授信方面，充分发挥村级理事会作用，为农信社提供真实、有效的资信信息，防范贷款风险；最后政府要在村镇规划、土地选用、手续审批等方面给予政策上的支持，积极倡导现代家居和科学消费理念，使农户在购建房时做到量力而行，不超越自身的承受能力。