宅基地流转难题
余跃告诉记者，鹤鸣村村民新建好的房子，甚至已经吸引了一些城里人的目光。而村里有10户左右人家，房子始终处于闲置状态，也一直想“卖掉”。
“二组、三组、四组、七组都有，有的是孩子在外面上学、打工定居下来，把老人也接出去住了；还有的是老人不在了，夫妻俩在都江堰做生意，想把房子卖掉盘个店面。”余跃说。
据他介绍，村里的房子按价格算，大概值每平方米2000元至3000元，这样的价格十分诱人，但是城里人来看了以后，还是不放心。
“虽然已经确权给村民了，也有了房产证，但是按照现在的规定，宅基地是不能转让给外人的。来看的人还是有顾虑，不敢买。”余跃用了句很通俗的话来说，“感觉就是领导讲话只说了上半句，下半句没说出来。”
余跃说，现在村里每年有400余人到城里打工，在城里定居下来的人越来越多：“现在是10户，过几年可能就是50户想卖了。”
《法制日报》记者从多名专家口中得知，土地制度改革之所以在新型城镇化建设中被寄予厚望，正是因为在实现农村土地流转交易后，既可增加土地供应，又能让农民获得财产性收益，以便在城市中投资、购房，并最终定居下来成为市民。
宅基地就是农民手中可用于转化为财产性收入的最重要资源。但由于现行土地管理法等相关法律的约束，农村宅基地的流转还仅限于本村之间。在都江堰市实行的产权制度改革中，这一度成为最难突破的法律屏障。
在遭受地震灾害后，2008年8月，都江堰市政府下达的《关于扶持居民安居置业促进房地产业发展的意见》，鼓励社会力量参与灾后重建。在整个成都地区，联建还包括彭州、崇州、大邑和邛崃等地。
意见指出，到2009年12月31日前，城镇规划区以外集体经济组织可以引进社会资金(企业或个人)实施统规自建安置点基础设施配套建设，并将原受灾毁损房屋宅基地还耕，节约的集体建设用地(指标)经验收后，可在项目区范围内按规划通过集体建设用地流转方式取得，用于旅游、服务、商业和工业等项目。社会投资者与农户联建，房管部门办理分割农村房屋产权或办理房屋共有产权。
“大观镇在青城后山脚下，旅游、餐饮、住宿等第三产业发达，还有大量高档别墅。正因为产业比较好，所以大观镇一开始就被立为产改中土地流转这一环节的试点。”柴林告诉记者，他当时恰好在大观镇当党委书记。
他介绍，通过联建，农户解决了重建资金问题，不用花一分钱就可以住上好房子；联建方则得以投资，让地方旅游产业得到发展。
但柴林也坦言，从更深层意义讲，联建的实质是宅基地、集体建设用地流转、出让、抵押的探索。
土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租给非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
“这说明现有土地登记办法把集体建设用地和宅基地已经区分开，集体建设用地是可以出让给除房地产之外的个人或企业从事旅游等服务业开发的。”柴林解释道，联建房之所以可以上市交易，因为那是集体建设用地上的产业房，而非宅基地上的住房。
即便在法律上找不出明显的硬伤，但让柴林无法回避的是：“这实际也只能算是钻了空子，细究起来，还是会有问题。”
“联建政策切切实实起到了作用，整个大观镇，引进社会资金50多亿元参与灾后重建，大多数农民都是不花钱即住上了别墅，同时又成为当地旅馆的工人。”柴林认为，这正是新型城镇化的内涵所在，而在证明改革实效以后，相关的法律、政策理应适当地作出调整，以进一步为新型城镇化服务。
