四、征地拆迁的本质
城市与农村的本质差别，就是有没有、有多少公共服务。公共服务越多，水平越高，城市化水平就越高。城市化问题说到底，就是公共服务如何提供的问题。
农村向城市转变，最大的门槛就是如何克服公共服务提供所需的基础设施(道路、桥梁、给谁排水、教育、医疗、机场、港口等，广义的基础设施还包括法律、治安、消防、社会制度等)的巨大门槛。
提供公共服务，土地用途的转变是绕不过去的坎。转变过程中涉及到的产权转移与重组，是城市化过程中最大的交易成本。土地产权交易成本的高低和难易，决定了城市化进程的快慢和水平的高低。过高的土地成本，甚至可以彻底阻止城市化的启动。
在中国目前阶段，征地拆迁中主要涉及三个角色：农民、政府、开发商。农民提供原始土地，政府提供公共服务，开发商将公共服务从政府处“批发”过来，再“零售”给进入城市的居民。征地拆迁过程，事实上是附加公共服务升值后的土地利益在三者间分配比例问题。
显然，政府是公共服务的主要提供者，其获得的土地利益份额越大，提供的公共服务越广泛、速度越快。农民、开发商都是食利者，侵蚀的土地利益越多，用于公共基础设施的份额就越少，城市化的速度、质量就越低。
现在，大家都以为农民补偿过低，建议增加其份额。这样固然可以降低拆迁阻力。但如果其份额过高，势必减少用于公共服务设施的份额，城市化的动力就会被耗散。
纵观世界各国城市化，无不是以压低农地获得成本，来维持城市化的动力(北美不用说了，几乎完全没有补偿获得了大片土地。即使老大陆也多是通过殖民地的土地利益，来支付本国农地获得的高成本)。高土地农转用成本的国家，无一能够跨越城市化门槛。
这篇报告之所以会提出这样的制度设计，根本原因还在于作者对城市拆迁本质缺少正确的理解。例如，该报告认为政府“拿走‘大蛋糕’补偿小芝麻”。报告举例说，湖南征地补偿47万，政府卖给开发商620万，开发商推向市场获利850万(P36)。青岛征地4万-5万元一亩，招拍挂后可以达到1000无缘一亩。进而认为这是通过“市场形成的巨额土地剪刀差”剥夺难民利益(P36)。
现实情况很可能是，如果农民之间自己转让，可能47万都没有。为什么政府出让的地和农民出让的地价不同？其关键差异是，前者包含了公共服务，后者则纯粹是农地收益――政府和农民卖的根本就是两种不同的东西。
政府拿到地以后，不能直接出让，而必须配套基础设施，如“七通一平”。这些都需要占用大量土地。根据城市规划，至少要30%以上。而且配套的越多、水平越高，占用的土地就越多。一般大城市加上机场、港口、水厂、电厂等基础设施后，剩下不到50%。如果再出去文化、产业、管理、教育医院等无法带来土地收益的项目，真正能卖给开发商的土地已经很少。在厦门，这一比例大约为22%。由于没有财产税等持有成本，这就意味着今后政府公共服务的任何改善，投资者都可以通过不动产升值“分红”。
拿配套好的成熟土地，去同没有任何加工的生地比较地价，如同用餐馆的猪肉价格和猪圈里的猪肉价格相比一样，显然没有任何意义。更何况政府还要出土地收益中，拿钱来补贴产业，解决就业和未来税收的问题。
这个例子，突出反映出报告对拆迁本质的缺乏深刻的理解。土地之所以能成为资本，能带来持续收益，乃是因为其附着的公共服务。如果直接卖地就能够致富，我们就根本不用启动城市化了。
农民希望在升值的利益中获得较大的份额，是其经济本能，古今中外，皆是如此。但我们一定要明白其背后付出的代价。这个代价，就是用于公共服务投入的减少，是包括没有机会通过征地致富的农民在内全体居民长远利益的损失。
农民并非反对征地，他们反对的是补偿过低。这两者一定要分开。厦门有的项目征地拆迁阻力很大，但到后来政府决定不上马后，很多农民反过来要求政府拆迁。
事实上，近郊农民因为拆迁致富的比比皆是。远郊没有被拆迁的农民，反而长期贫困。对这一点，农民都是心知肚明。那些真正因征地致贫的，多是远郊线性工程、水库移民的农民。他们同近郊要求更高分成比例的农民完全不同。如果说提高征地标准，首先也应当是远郊被征土地。
如果按照该报告提出的建议，允许以出让、租赁和抵押等方式“自由流转”，对于远郊的农地，只要“公地”问题不解决，一户多宅的问题导致资产闲置，依然得不到解决。土地和宅基地资本化不仅不会带来太多的价值，反而带来潜在的债务风险；对于近郊的农地，暴涨的地价反而会诱发更多的耕地被卷入开发。同时，征地成本会更加困难，基础设施建设的资金和土地，都会迅速枯竭。城市化质量和速度将会急剧下降。
五、农村宅地问题的破解
目的不同，政策也不同。
对于远郊农村。首先要解决的问题就是如何集体公地明晰化。只要集体宅基地是无偿(哪怕是低成本)获得，耕地的流失就不会停止。
首先，集体的范围应当明晰。一般而言，越小的社会单位界定“集体”的成本就越低。家庭的产权边界最清晰。“行政村”的“集体”则要比“自然村”模糊得多。尊重传统的集体边界，而不是人为行政边界，是界定“公地”范围的前提。
其次，宅基地必有偿获得。获得宅基地的成本越高，耕地保护的效果就越明显。一户多宅的现象就越少。宅基的持有也应当是有偿的。维护村集体基本服务的费用，应当以不动产的多寡为基准摊交。宅基地获得和持有成本，由全体村民决定。收入由村集体用于村庄的公共服务。
第三，作为“公地”的耕地，转为其他用途时应由全体(至少是多数)村民同意。村集体如同一个小区，公地相当于小区公摊，其转让或改变用途，应通过集体决策程序决定。
第四，村集体的退出机制。由于宅基地和土地的获得和使用是有偿的，这就为村民退出集体机制提供了可能。随着村民减少，宅基地需求下降，村民也可以将宅基地复垦，通过换取耕地指标的办法，退出集体土地。循此途径，村民可以将其资产货币化，获以耕地换社保等方式，将其资产带入城市。
鉴于远郊不动产价值很低，因此，有必要将已经退出集体耕地的移民纳入城市住房保障体制，确保其在城市可以立足并享受相应的公共服务。提供保障房的城市，应获得相应的补助。
对于近郊农地和住宅，要继续严格限制其直接进入一级市场。世界上所有成功完成城市化的国家，无一不是建立在低价获得土地基础上。目的一是要为基础设施建设融资，二是方式公共服务效益漏失。
首先，政府统一征用，配套后，再在市场上出售，仍然应当是这一阶段城市扩张的主流模式。要防止征地拆迁标准的过快提高，前提就是限制集体产权土地通过抵押、出租、小产权等途径。
对于自行转变为城市用途的物业，要通过加税，将漏失的公共服务收回来。对于加税的物业，可允许其抵押、出让、出租，但土地的持有和盈利，都应追缴额外税费(如，交易税、物业税)。
失地农民要获得一次性赔偿，但更重要的是使其获得长远的稳定收益。给农民买社保、养老固然重要，但在高速城市化阶段，货币为基准的补偿往往跟不上生活成本的上涨速度。不动产是少数能够保持与生活水平同步的补偿方式。
