六、城市化的途径
对于近郊农民而言，现有的补偿标准，足以完成其进入城市所需的原始资本积累。真正需要解决的是远郊农民的城市化。让土地自由进入市场，可以使近郊农民更富，但却不会给远郊农民带来更大帮助。政府收益减少，对企业补贴能力下降，本地就业减少，反而会损害远郊农民的城市化的机会。
人的城市化，关键在于进城农民原始资本的积累。大量的远郊农民，也就是所谓的农民工，才是城市化的关键所在。农地入市、户籍改革这些显而易见的“捷径”，皆非城市化的正途。
人力资本，也就是教育，乃是城乡劳动力资本差异的根本原因。当下最重要的不是惦记着将农民那点儿土地资本化――没有劳动的资本化，单纯的土地资本化只会加大农民城市化过程中的风险。城市化首要的工作就是不能让毫无训练的农民赤手空拳地进入城市。
大规模培训农民是先进国家(比如日本)最重要的经验。大家现在都把土地财政、高房价、高居住成本视作农民城市化的最大障碍。殊不知中国过去这些年城市化最大的失误，乃是教育的失误。我们投入太多的资源进入高等教育。职业教育却没有成为教育的重点，更遑论国家战略。这一趋势必须扭转。
职业教育应当成为城市化阶段全部教育的核心。只有职业教育，才能向进城农民大规模灌注资本。进入城市的农民工就不再会是赤手空拳。现有的，以高等教育为核心的教育体系只会在市场上导致供需的错位。近年紧张的就业形势显示，这些年高等教育大跃进造成的“过剩”，一点不比生产领域的过度投资少。2012年，高职院校就业率仅次于985高校，而排在211大学、独立学院、科研院所和地方普通高校之前，就是市场对教育投资错位的突出反映。
但仅仅教育，还不足以帮助第一代农民工完成原始资本积累。劳动力会折旧。如果劳动力不能以某种形式凝固并贮存，失去劳动能力的农民工，就依然会再次返回农村。而将劳动力资本化的主要方式，就是不动产。这也是城市化的第二个战略，“先租后售”保障房模式。
每一个在城市出卖劳动力的农民工，无可回避的成本就是住房。如果把这个成本转化为积累，用来购买住房，就可以把劳动力资本化。这就需要有目的的制度设计。
假设包含土地成本在内的所有住房建设成本是每平方米5000元。50平方米住房成本就是25万元。假如每对夫妻租房支出是每个月2000元，十年下来就是22万元，只要补交3万元(利息和物业费分别由企业和政府从公积金等渠道支付)，就可以获得完整产权的住房。届时，房改后住房的市场价可能超过50万元。这就相当于以期权的方式，向每个农民工家庭注资。
由于这部分资产可以随土地升值而升值，这就意味着每个家庭不仅不会因为地价上涨而生活水平下降，反而可以参与城市的持续“分红”。住房可以作为社保、医保的补充以及城市化风险的抵押物。劳动力资本转化为可以保值增值的房地产，农民工就会转变为拥有资本的永久市民。
正确的教育和住房政策对于城市化而言，远比该报告关注的农地流动和征收等所谓的“顶层设计”更重要。
七、对报告中涉及案例的评价
河南舞钢模式：赋予农房抵押权。第一是农家乐等休闲农业的经营不能失败，否则，没有非农技能的农民一旦失去抵押物，将意味着倾家荡产。第二，旅游区内农家乐，往往是以破坏旅游资源为代价实现其价值的。一旦通过融资获得资金，其对自然资源的破坏力度可能成倍加大。更多的融资，可能意味着旅游资源更快地衰竭。
嘉兴农民住房城乡置换：宅基地换现房；耕地换社保。这个“生活资料置换生活资料，生产资料换生产资料”的模式很好，但前提恰恰是近郊农地不能自由入市。因为近郊农地已经附着公共服务。只要能够以抵押、出让等方式资本化，政府就不可能以成本价征收。如果市场价征收，就不能“以宅基地换现房”――政府不征地哪里来的“现房”？同样，社保也将是无源之水。
重庆宅基地有偿推出的所谓“地票制度”和成都的类似实践也是如此。所谓地票，就是利用城乡土地价值的差额，以面积换价值，差额越大，地票的价值就越高。但其前提，也必须是农地不能入市――惟如此，“用地指标”才具有市场价值。试想，如果开发商可以直接从近郊农民手中直接获得土地，为什么他还要购买“地票”？
八、结论
正确分析问题是正确解决问题的前提。
将农村分解为面临城市化的近郊地区和远离城市化的远郊地区，问题和目标立刻就会清晰起来：对于远郊而言，主要的问题是如何破解“公地”带来的耕地流失和资产闲置；对近郊而言，主要问题是如何以最低的成本，完成土地征用，而不造成大的社会动荡。同时解决一次性补偿和长远收益的矛盾。
新华社报告问题在于，它虽然描述了农村宅地存在问题，但对导致这些问题原因没有合理地区分。保护耕地和盘活农房资产是两个不同的政策目标(在有的情况下，甚至是相反的政策目标)；远郊农地和近郊农地是两种不同性质的农地。按照该报告提出所谓“顶层设计”进行操作，极有可能与其最初的目标(保护耕地、盘活资产)背道而驰。
结论是，该报告提出的分析和建议可以用于研究讨论，但付诸实践时要极为慎重。一旦草率推出，其后果将远大于以前出台的一系列毫无效果的房地产政策。
