产权制度是现代市场经济的基石，也是一个国家政治和社会制度的基础。现代意义上的产权不等同于所有权，而是财产所有权及其派生的一组权利的总称，通常包括所有权、占有权、使用权、受益权和处分权。由于产权内容的多面性、土地类型的多样性、区域发展的不平衡性以及政策实施的不同步，不同国家的产权制度在实践中从来就不是单一的，而是具有复杂性和多样性。不过，从国家法律和政策的规定及实施的总体状况来看，不同时期法定的产权制度仍呈现出基本的特征。从我国建国以来的历史看，我国农村土地产权制度经历了几次重大变革，不同时期的土地产权的法律主体及实践载体也不尽相同，大致可分为4个阶段。
一、“私有私用”：土地改革后的农村土地产权制度（1950―1953年）
民国时期我国农村土地在财产归属方面，绝大多数属于私人所有，土地可以直接占有和经营、自由买卖，也可以出租他人，由他人占有、经营（如“不在地主”）及转租（如“二地主”）。在民主革命时期，中国共产党就认为这种土地所有制是封建地主土地制度，地主阶级凭借占有的土地，残酷剥削和压迫农民，这种土地所有制必须废除，在革命根据地时期中国共产党就开始推行土地制度改革，到新中国成立之时，老解放区的土地改革基本完成，但有着全国三亿多人口的新解放区还没有进行土地改革。因此，中央人民政府于1950年6月30日颁布了《中华人民共和国土地改革法》，进一步推进土地制度改革，全面废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行新的土地所有制。根据《中华人民共和国土地改革法》，农村土地制度有如下重要制度安排：
（1）“（第二条）没收地主的土地、耕畜、农具、多余的粮食及其在农村中多余的房屋。但地主的其他财产不予没收。”“（第三条）征收祠堂、庙宇、寺院、教学、学校和团体在农村中的土地及其他公地。但对依靠上述土地收入以为维持费用的学校、孤儿院、养老院、医院等事业，应由当地人民政府另筹解决经费的妥善办法。清真寺所有的土地，在当地回民同意下，得酌予保留。”“（第四条）保护工商业，不得侵犯。地主兼营的工商业及其直接用于经营工商业的土地和财产，不得没收；工商业家在农村中的土地和原由农民居住的房屋，应予征收。但其在农村中的其他财产和合法经营，应加保护，不得侵犯。”
（2）“（第二十九条）乡村农民大会，农民代表会及其选出的农民协会委员会，区、县、省各级农民代表大会及其选出的农民协会委员会，为改革土地制度的合法执行机关。”“（第十条）所有没收和征收得来的土地和其他生产资料，除本法规定收归国家所有者外，均由乡农民协会接收，统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。对地主亦分给同样的一份，使地主也能依靠自己的劳动维持生活，并在劳动中改造自己。”“（第十一条）分配土地，以乡或等于乡的行政村为单位，在原耕基础上，按土地数量、质量及其位置远近，用帛补调整方法按人口统一分配之。但区或县农民协会得在各乡或等于乡的各行政村之间，作某些必要的调剂。在地广人稀的地区，为便于耕种，亦得以乡以下的较小单位分配土地。”
（3）“（第十六条）没收和征收的山林、鱼塘、茶山、桐山、桑田、竹林、果园、芦苇地、荒地及其他可分土地，应按适当比例，折合普通土地统一分配之。为利于生产，应尽先分给原来从事此项生产的农民。分得此项土地者，可少分或不分普通耕地。其分配不利于经营者，得由当地人民政府根据原有习惯，予以民主管理，并合理经营之。”“（第十七条）没收和征收之堰、塘等水利，可分配者应随田分配。其不宜于分配者，得由当地人民政府根据原有习惯予以民主管理。” “（第二十三条）为维持农村中的修桥、补路、茶亭、义渡等公益事业所必需的小量土地，得按原有习惯予以保留，不加分配。”
（4）“（第十八条）大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大盐田和矿山及湖、沼、河、港等，均归国家所有，由人民政府管理经营之。其原由私人投资经营者，仍由原经营者按照人民政府颁布之法令继续经营之。”“（第二十七条）国家所有的土地，由私人经营者，经营人不得以之出租、出卖、或荒废。”
（5）“（第三十条）土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约，一律作废。”
（6）“（第三十五条）本法适用于一般农村，不适用于大城市的郊区。大城市郊区的土地改革办法，另定之。”
从上述规定条款可以看出，土地改革废除地主土地所有制，土地产权主体具有多样性。一是没收了地主的土地、生产资料及多余的房产，征收了除清真寺之外的宗教组织、学校等公地，没收和征收了其他山林、塘堰、荒地等，分配给农民所有，农民是所分配土地的产权主体；二是公益慈善、公共服务、公益事业所必需的土地为公益组织所有；三是大森林、大荒地、湖泊和工矿、港口、交通等设施均归国家所有。农民个人土地、公益组织土地、公共设施用地等由各主体经营；国家所有的由人民政府管理经营或私人经营，私人经营的国有土地没有处置权。同时规定，土地改革法仅适用于农村。由此确定了农村土地农民个体所有为主、公益社团和国家政府所有并存以及城乡有别的土地所有制。农民对分配的土地不仅私有所有，也可以“自由经营、出租和买卖”，拥有完整的土地产权权能；公益土地实行“民主管理”；国家土地政府经营，也可私人占有和经营，但私人没有处置权。
土地改革从1950年冬起正式实施，于1953年在全国范围内基本完成。1954年9月我国第一部《中华人民共和国宪法》第八条和第十三条进一步明确规定“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”，在宪法上确立和保障农民土地所有制。
二、“私有公用”：合作化时期农村土地产权制度（1951―1957年）
农业合作化是在中国共产党领导下，通过各种互助合作的形式，把以生产资料私有制为基础的个体农业经济，改造为以生产资料公有制为基础的农业合作经济的过程。从历史实践来看，合作化及土地私有制向集体所有制的过渡事实上从1951年就开始了。这一过程经历了从互助组、初级社到高级社的3个阶段：第一阶段是从1949年10月至1953年，以办互助组为主，同时试办初级形式的农业合作社。1951年9月，中共中央召开了第一次互助合作会议，到1952年底，全国农业互助合作组织发展到830余万个，参加的农户达到全国总农户的40%，其中，各地还试办了农业生产合作社（初级社）达3 600余个。第二阶段是从1954年至1955年上半年，初级社在全国普遍建立和发展。到1955年7月，全国原有67万个合作社，经过整顿，巩固下来的有65万个。第三阶段是从1955年下半年至1956年底，是农业合作化运动迅猛发展时期。到1956年底，参加初级社的农户占总农户的96.3%，参加高级社的达到农户总数的87．8%，基本上实现了完全的社会主义改造，初步完成了由农民个体所有制到社会主义集体所有制的转变。
合作化的核心和实质是农民拥有的土地及其经营方式从“私有私用”向“私有公用”的改造过程。在合作化的不同阶段，农民的土地产权及经营方式有不同的特点。
第一阶段：“互助组”时期。农民形成了简单的共同劳动的临时互助组及在共同劳动的基础上实行某些分工分业而有某些少量公共财产的常年互助组。总的来看，农民土地的所有权、占有权、经营权、受益权及处分权并没有改变，仍保持“私有私用”的特点。主要变化在于开始出现生产经营的合作和劳动过程的合作。
第二阶段：“初级社”时期。农民是以土地入股的方式加入初级社的，土地所有权仍归个人私有，并可以根据自愿的原则退股，由此表现出“私有公用”的特征。可以入股的生产资料除了土地、农业设备以外，还包括劳动力，并逐步实行“劳力分红”高于“土地分红”的政策。由此，农民主要拥有所有权、受益权（入股分红）和处分权（允许自由退社），但土地开始由初级社占有和经营。初级社拥有土地使用权或经营权。农民土地受益权被不断弱化。
第三阶段：“高级社”时期。根据1956年6月《高级农业生产合作社示范章程》：（1）“（第二条）农业生产合作社按照社会主义的原则，把社员私有的主要生产资料转为合作社集体所有，组织集体劳动，实行“各尽所能，按劳取酬”，不分男女老少，同工同酬。”（2）“（第十三条）入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有。社员土地上附属的私有的塘、井等水利建设，随着土地转为合作社集体所有。”（3）“（第十三条）社员私有的生活资料和零星的树木、家禽、家畜、小农具、经营家庭副业所需要的工具，仍属社员私有，都不入社。”“（第十六条）社员原有的坟地和房屋地基不必入社。”（4）“（第十五条）从事城市的职业、全家居住在城市的人，或者家居乡村、劳动力外出、家中无人参加劳动的人，属于他私有的在农村中的土地，可以交给合作社使用。”（5）“（第十六条）农业生产合作社应该抽出一定数量的土地分配给社员种植蔬菜。分配给每户社员的这种土地的数量，按照每户社员人口的多少决定，每人使用的这种土地，一般地不能超过当地每人平均土地数的5%。”（6）“（第十一条）社员有退社的自由。要求退社的社员一般地要到生产年度完结以后才能退社。社员退社的时候，可以带走他入社的土地或者同等数量和质量的土地，可以抽回他所交纳的股份基金和他的投资。”（7）“（第五条）合作社应该在国家经济计划的指导下独立地经营生产。”“（第三十一条）生产队是农业生产合作社的劳动组织的基本单位，生产队的成员应该是固定的。在必要的时候，管理委员会可以调动某一生产队的人员、耕畜、农具和工具，支援别的生产队，或者组成临时的生产队，完成一定的任务。”（8）“（第二十二条）农业生产合作社应该从每年的收入当中留出一定数量的公积金和公益金。”
从上述规定条款中可以看出，高级合作社时期土地产权制度具有如下特征：（1）土地和主要生产资料由合作社集体所有（或“按份共有”）；对于住房、宅基地等作为生活资料的房产和地产依然是农民私有的；（2）合作社对土地拥有占有权、经营权和使用权（或集体合作占有和经营），农民失去对土地的直接占有和经营使用权；（3）农民土地生产资料不再按股分红，而是按劳取酬，失去土地的受益权；（4）依照规定，农民可以自由退社，表明农民仍拥有最终所有权，以及部分处置权。
值得注意的是，《高级农业生产合作社示范章程》第一条明确地规定：“农业生产合作社是劳动农民在共产党和人民政府的领导和帮助下，在自愿和互利的基础上组织起来的社会主义的集体经济组织。”这就可以推论，合作社是一个具有独立法律地位的经济组织，有自己完备的组织结构，社员大会或社员代表大会是合作社的议事机关，管理委员会是执行机关，检察委员会是监督机关。也就是说高级社时期，土地所有权的主体是合作社。生产队仅仅是合作社的劳动组织单位，并不拥有土地、劳力及生产资料的所有权；合作社土地所有权是由各个农民让渡的私有土地所有权集合起来形成的，因而合作社土地所有权是一种集合性的所有权。由于“社员有退社的自由”，合作社的集合产权就具有不稳定性，这也威胁合作社的发展。为了进一步巩固合作社的独立性和稳定性，在合作化运动中，对于退社通常采取政治压力和打击以阻止。直到人民公社时期，才从政策和法律上取消了退社的自由。
